신분당선

 

지하철 9호선이 한강을 따라 서울 시내의 돈줄을 알려 주고 있다면 신분당선과 분당선 연장선은 수도권의 판세 변화를 예언하고 있다는 점에서 특히 젊은 사람들이 관심을 가져야 할 노선이다. 소액으로 투자할 만한 지역을 알려주고 있기 때문이다.

 

 

 

신분당선은 용산역-강남역-분당 정자역-수원 호매실역으로 이어지는 광역특급노선이라 서울 강남북을 연결함은 물론 분당과 용인, 수원을 1시간 이내로 연결하게 된다. 이 신분당선이 전면 개통되는 2019년이면 용인과 수원은 강남권에 들어갈 정도로 접근성이 좋아져 이곳의 지가는 크게 상승할 것으로 보인다. 분당선 연장선은 현재 선릉역-보정역 구간에 선릉역-왕십리역 구간과 보정역-수원역 구간이 추가로 늘어나는 노선이다. 이 노선 역시 강북 U턴 프로젝트의 두 축 중의 하나인 뚝섬과 강남을 연결하고, 용인과 수원을 분당, 판교권에 포함시키게 된다.

 

결국 신분당선과 분당선 연장선의 최대 수혜자는 강남과의 접근성이 양호해지는 강북 개발의 두 축인 용산과 뚝섬, 판교와 분당, 용인, 수원이라는 사실에 주목해야 한다.

 

◎ 신분당선 노선도

용산역(1호선, KTX, 중앙선, 전철경의선 환승)--이촌(중앙선, 4호선 환승)--서빙고(중앙선 환승)--신사(3호선 환승)--논현(7호선 환승)--신논현(9호선 환승)--강남(2호선 환승)--양재(3호선 환승)--매헌--청계--판교--정자(분당선 환승)--동천역--수지역--성복역--상현역--가산천역--광교역(2014년 개통 예정)--북문역--신안동역--화서역--호매실역(2019년 개통 예정)

 

신분당선의 핵심 구간인 강남역과 분당 정자역 구간은 2010년 하반기에 개통된다. 이 구간이 개통되면 분당은 물론 수지, 죽전, 상현, 동천, 성복, 신갈, 구갈 등 용인의 강남 접근성이 지금과 비교할 수가 없을 정도로 좋아진다. 신분당선은 광역특급철도이기 때문에 정자역에서 강남역까지 불과 다섯 정거장 16분밖에 걸리지 않는다. 그 이전 정자에서 분당선으로 강남역까지 가려면 선릉에서 갈아타고 1시간이 넘게 걸렸다. 강남역과 신사역 구간은 2011년, 신사역과 용산역을 연결하는 구간은 2015년 이후 개통될 예정이다. 분당 정자역과 호매실역을 잇는 구간은 1단계로 분당 정자역과 광교역은 2014년에 개통 예정이며, 광교역과 수원 호매실역까지의 구간은 2019년 개통이 목표다.

 

신분당선의 가치는 강남역과 용산역을 연결하는 구간이 완성되는 2015년 가장 빛을 발할 것으로 보인다. 강남역과 용산역을 연결하는 7개 역 모두 환승역이 되기 때문에 신분당선의 등장은 서울을 그물망처럼 얽어매는 마지막 연결 고리가 된다. 용산역 역세권은 이때쯤 강남을 능가할 수도 있는 상업지역으로 우뚝 서게 되며, 신분당선 개통은 화룡점정이 될 것이다.

 

신분당선 개통으로 가장 주목받을 지역은 역시 용인과 수원 광교 신도시다. 2014년이면 분당 정자역에서 광교역까지의 구간이 개통되어 이 지역 주민들이 강남역까지 출근하는 데 30분이 채 걸리지 않게 된다. 강남생활권에 편입되는 순간이라 해도 과언이 아니다. 이 중에서도 최대 수혜지역은 용인 수지구 동천·성복·상현·신봉동 일대가 될 것이라는 데 이견이 없다. 이곳은 2009년께 개통되는 서울-용인 고속도로가 성복동 일대를 지나가게 돼 강남 진입이 더욱 수월해지는 장점도 있다.

 

용인 수지구 일대 중에서는 동천동이 가장 좋은 입지를 자랑한다. 판교신도시와도 가깝고 수지중·수지고 등 학군도 좋다. 동천동에는 2007년 9월 3.3㎡ 당 1730만 원이라는 고분양가에도 불구하고 최고 197대1, 평균 7대1의 경쟁률을 기록한 동천래미안이 2010년 입주하게 된다. 동천래미안은 2개 동의 출입구를 마치 호텔 로비처럼 하나로 통합한 '허브형 로비'라는 최고급 커뮤니티 시설로 유명한데, 이 로비에는 휘트니스, 헬스케어룸, 실버라운지, 헤스티아 라운지 등을 블록별로 다양하게 배치해 단지에 들어서면 마치 5성급 고급호텔 라운지에 들어선 것 같은 느낌을 주도록 설계됐다. 또한 인근의 성복지구를 비롯 상현지구, 신봉지구 등에 힐스테이트와 자이 등 고급아파트들이 속속 들어설 예정이어서 판교 이남의 대규모 고급아파트 주거단지로 거듭날 것이 확실하다.

 

하지만 2008년 8월 현재 분당과 용인의 기존 아파트 시장은 시장 침체 영향으로 전반적인 거래 실종 상태에 있다. 가격 역시 많게는 20%까지 떨어진 곳도 있으나 이는 2006년 하반기 급등한 거품이 일정 부분 빠진 것이지 가치 하락 때문은 아니다. 이 지역은 입지가 워낙 좋고 개발 호재가 다양하고 지속적으로 전개되고 있어 침체기를 지나면 개발 가치를 회복할 것이 분명하다. 따라서 주택 구입 계획이 있는 분들은 2009년 중반기부터 거품이 많이 빠져 있는 매물 위주로 구입에 나서도 괜찮다는 판단이다. 소액으로 집을 마련할 계획이라면 재개발예정구역으로 기본계획에 발표된 수원의 재개발 예정주택을 장기적인 안목으로 구입하는 것도 한 방법이다.

 

◎ 분당선 연장선 노선도

왕십리역(중앙선, 2호선, 5호선 환승)--성수역--청담역--강남구청역--삼릉역--선릉역(2호선 환승)----기존 노선------보정역(추가역1로 대체)--신갈--추가역2--기흥(구갈역, 경전철 환승)--상갈--영통--영덕--방죽--매탄--수원시청--매교--수원(1호선 환승)

 

분당선 연장선은 현재 운행중인 선릉역과 보정역을 연장해서 왕십리역과 수원을 잇는 노선이다. 분당선 연장선이 완전 개통되면 성수동과 왕십리에서 30여분 강남이 불과 10여분으로 단축된다. 또한 용인과 수원 일대의 강남 접근성이 양호해짐은 물론 분당, 판교와 같은 생활권으로 권역이 재편되게 된다. 왕십리역과 선릉역 구간은 2011년 말 개통 예정이며, 보정역과 수원역 구간은 2013년을 개통 목표로 삼고 있다.

 

분당선 연장선의 최대 수혜자는 왕십리다. 왕십리는 지금 트리플 역세권임에도 저평가돼 있는 지역이다. 이는 제대로 된 것 하나가 빠졌기 때문이다. 그러나 분당선 연장선이 개통되면 그 위상은 달라질 것이 분명하다. ※왕십리에 대해서는 다음 '더블 역세권? 이제는 트리플, 쿼드러플 역세권이다'에서 상술할 것이다.

 

왕십리 다음으로 눈여겨볼 역세권은 강남구청역과 삼릉역이다. 이 역은 모두 환승역이 된다. 강남구청역은 7호선 환승, 삼릉역은 2013년 개통 예정인 9호선과 환승된다. 강남구청과 삼릉 주변의 아파트 단지들은 강남의 여타 아파트에 비해서는 가격이 그리 높지 않은 편이다. 이 지역에는 오래 된 단독주택이나 *근린생활시설(일명 근생)들이 많다. 리모델링이 가능한 건물을 구입해서 분당선 연장선 개통에 발맞춰 리모델링한 뒤 임대수입을 업그레이드하거나 시세 차익을 남겨 양도하는 것도 유력한 방법이 될 수 있다. 특히 삼릉지역의 단독주택이나 근린생활시설은 지하철 환승역세권이라는 장점 외에 녹지공간도 가까이 있어 가치가 극대화될 것으로 전망된다.

*동네 골목길에서 흔히 보는 세탁소나 수퍼마켓, 미용실 등의 건물이 바로 건축법 상 건축물의 한 종류인 근린생활시설이다. 1,2층은 상점으로 쓰고 3,4층은 가정집이 들어선 상가주택도 대부분 근린생활시설이다.

 

분당선 연장선 보정역-수원역 구간 중 가장 관심의 대상은 구갈역 부근이다. 구갈역은 2009년 하반기 개통 예정인 용인 경전철(구갈역-전대역)의 시발점으로서 분당선과 환승역으로 탈바꿈된다. 따라서 구갈역세권은 용인 남부의 핵심 상권으로 부상할 것이다. 구갈 인근 신갈오거리는 용인의 원주민들이 사는 동네다. 낡은 단독주택과 근린생활시설들이 다닥다닥 몰려 있어 향후 재개발될 가능성이 매우 높다. 신갈 주공아파트는 이미 재건축 사업이 추진되어 조합설립 인가를 마치고 사업시행 인가를 준비중이다. 이 지역의 다세대주택이나 연립주택은 전세를 끼면 1억 미만 현금으로 구입이 가능하다. 최소한 10년 정도의 장기적인 계획이라면 충분히 승산 있는 투자가 될 것이라고 믿는다. 분당선 연장선이 개통하는 시점에는 여기서 서울까지 출퇴근도 불편하지 않게 된다. 구갈역에서 분당선을 타고 정자역에서 신분당선으로 환승하면 강남역까지 채 40분이 걸리지 않기 때문이다.

 

한편 구갈동 234 일대 토지 34만2,000여㎡ 소유주들이 이 지역을 역세권으로 개발하기 위해 2007년 말 용인시에 해당 지역에 대한 도시개발구역 지정을 신청한 사실도 주의를 기울일 대목이다. 토지소유주들은 이 지역이 도시개발구역으로 지정될 경우 개발조합을 결성한 뒤 사업시행자를 자체적으로 선정, 주상복합 시설 등이 들어서는 상업지역으로 개발한다는 계획이다. 구갈지역은 향후 용인시의 대표적인 상업지역이 될 수 있는 조건들을 충족하고 있기 때문에 도시개발구역 지정 가능성도 배제할 수 없다. 따라서 경전철 개통 시기 등 지정 여부에 대해 관심을 가질 필요가 있다.

 

경전철 역세권을 중심으로 신규 개발지역도 크게 확대될 전망이다. 용인 도시기본계획에 따르면 개발예정지 중 상당수가 용인 경전철 역세권 주변에 몰려 있다. 구갈역 다음으로는 행정타운 배후 상업기능을 맡게 될 시청・용인대역, 공장 이전지가 복합주거타운으로 개발되는 고진역 등이 꼽힌다. 또한 아직은 수지, 상현, 동천 등에 비해 가격이 낮은 용인 동백지구도 분당선 연장선과 경전철 개통 효과를 볼 수 있는 단지다.

 

족집게과외

▶ 신분당선과 분당선은 강남과 수도권 남부를 연결하는 노선이다. 수도권 남부의 강남 접근성이 좋아지면 수혜를 볼 지역이 어디인가.

▶ 수도권 남부에는 아직 소액으로 투자할 만한 지역이 많다. 내 집 마련을 꿈꾸는 젊은이들은 신분당선과 분당선을 열심히 들여다보면 돈이 보일 것이다.

▶ 구갈을 아는 사람은 아직 많지 않다. 구갈을 현재 알고 있다면 그는 재테크에 상당한 관심이 있는 사람이다. 구갈에서 강남역까지 40분 정도 걸린다면 살 만한 지역이 아닌가?

[출처] 제3장-신분당선과 분당선 연장선에 소액 투자 해법이 있다 (착한부동산투자) |작성자 장인석